Объем предложения новых квартир экономкласса сократился почти в 20 раз
За последние пять лет в «старой» Москве объем предложения новых квартир экономкласса сократился почти в 20 раз! В ближайшем будущем самый доступный класс жилья внутри МКАД исчезнет полностью или сохранится на уровне единичных лотов, — уверены эксперты. Почему столичные застройщики теряют интерес к проектам массового жилья?
Фото: Наталья Мущинкина
тестовый баннер под заглавное изображение
В январе 2025 года лоты экономкласса в Москве, по данным основателя bnMAP.pro и «БЕСТ-Новостроя» Ирины Доброхотовой, представлены всего в 6 проектах между ТТК и МКАД, тяготея к внешнему кольцу. В трех проектах представлены квартиры, в трех — апартаменты. Причем все они реализуются по договорам купли-продажи. Наиболее бюджетный лот эконом-класса (апартаменты в Очаково-Матвеевском площадью 12,3 кв. м.) сейчас доступен за 4,1 млн руб. Средняя цена «квадрата» в самом доступном сегменте сейчас составляет 163,9 тыс. руб.
Для сравнения, пять лет назад, в январе 2020 года в Москве продавалось 1769 лотов эконом-класса в 10 проектах, что составляло 3,9% от всего объема предложения новостроек. Самый бюджетный лот в сегменте предлагался за 2 млн руб. (это были апартаменты в Западном Дегунине площадью 10 кв. м). Средняя цена кв. метра в эконом-классе пять лет назад равнялась 86,4 тыс. руб.
«Таким образом, за пять лет сегмент эконом в старых границах Москвы объем предложения сократился в 19,4 раз по числу лотов (до 191 лота). Средняя цена кв. метра выросла в 1,9 раза (с 86,4 тыс. до 163,9 тыс. руб.), средний бюджет лота вырос на 45% (до 8,4 млн руб.). Вероятно, в будущем эконом-класс в «старой» Москве исчезнет полностью или сохранится на уровне единичных лотов», — отметила аналитик.
Как пояснил «МК» генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев, в последние годы московские застройщики все чаще отказываются от проектов массового жилья в пользу более дорогих сегментов. Основной причиной этого является высокая себестоимость строительства в столице. Так, в небольших проектах себестоимость строительства и других расходов в Москве достигает 300 – 400 тысяч руб. за 1 кв.м. В результате, внутри Третьего транспортного кольца строительство жилых комплексов комфорт-класса становится экономически невыгодным. Даже за пределами ТТК большинство новых проектов относятся к бизнес-классу. Исключение составляют крупные территории в отдаленных локациях, например, в спальных районах рядом с МКАД.
При этом ипотека как инструмент стимулирования спроса мало влияет на эту ситуацию. Особую роль в удорожании проектов играет высокая стоимость земельных участков и расходов на их перевод в жилую категорию. В столице значительная часть новых площадок для строительства — это бывшие промзоны, а смена их назначения требует дополнительных вложений. «Затраты на покупку земли, смену вида разрешенного использования, подключение инженерных сетей и сам процесс строительства становятся ключевым барьером для реализации проектов массового жилья», — продолжает эксперт. По его мнению, чтобы проекты оставались рентабельными, застройщики идут в класс выше, так как покупательская способность в этих сегментах выше.
Как пояснил «МК» руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков , исторически на рынке новостроек Москвы самым распространенным было массовое жилье, но сейчас внутри МКАД доминирует бизнес-класс. Во-первых, за несколько последних лет жилье в столице РФ настолько подорожало, что многие москвичи предпочитают квартиры в Подмосковье. Не секрет, что порядка 50% сделок покупки новостроек в области совершают жители столицы. Там существенно ниже чек, а условия по льготным программам ипотеки аналогичны столичным. При прочих равных за те же деньги можно купить квартиру большей площади. Во-вторых, в последние годы Москва активно занялась своими земельными участками и появились площадки, которые подходят для застройки именно бизнес-классом в силу своего местоположения, транспортной доступности, наличия рядом каких-то природных объектов (реки, парков и т.п.). И третий момент — заметный рост себестоимости строительства, который обусловлен высокой инфляцией, санкциями, ростом курса доллара и т.п. « Если раньше у девелопера была площадка под бизнес-класс, но он там строил комфорт, чтобы быстро его продать, то сейчас он выберет более дорогой класс, чтобы сохранить маржу», — заметил эксперт.
По мнению Бобкова, интерес столичных застройщиков к комфорт-классу могут простимулировать городские программы, направленные на улучшение доступности жилья. Речь идет о предоставление девелоперам различных льгот, например, бесплатного участка под застройку или помощь с созданием инфраструктуры.
Как считает Гусев, потребуются комплексные меры поддержки. Среди них он выделил льготы на смену вида разрешенного использования земельных участков и льготное банковское финансирование, способное снизить себестоимость реализации проектов. «Еще одна важная мера поддержки застройщиков новостроек комфорт-класса — это снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ипотечной ставки до каких-то более адекватных вменяемых цифр», — добавила генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
По ее прогнозу, массовые новостройки внутри МКАД вряд ли исчезнут полностью, поскольку этот сегмент всегда востребован. Поэтому, скорее всего, в новых проектах при построении финмодели будут закладываться рассрочки, что актуально в условиях возросшей финансовой нагрузки на девелоперов.
В наступившем году неприятный для рядовых покупателей тренд продолжится, — уверены эксперты. А это означает, что внутри МКАД новостроек массового жилья будет все меньше. «Вероятно, в будущем эконом-класс в «старой» Москве исчезнет полностью или сохранится на уровне единичных лотов», — заключила Доброхотова.
