Чтобы «похоронить» «хитрости» застройщиков и банкиров при продаже квартир
С 9 января в России начал действовать единый ипотечный стандарт, которому обязаны следовать все кредитные организации. Под запретом оказались все «хитрые» схемы, которые ранее банки активно использовали в тандеме с застройщиками. Среди них — ипотека с кешбэком, траншевая ипотека, ипотека по сниженной ставке от застройщика, аккредитивы при покупке жилья. Как ожидает регулятор, свод новых правил сделает условия по ипотеке более простыми и понятными для обычных людей, а также снизит уровень закредитованности граждан. Что изменится для заемщиков?
Фото: Геннадий Черкасов
Напомним, что новый стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, более известный среди россиян как ипотечный стандарт, был утвержден еще в сентябре прошлого года. Однако фактически новые правила игры на национальном ипотечном рынке начали действовать с 9 января, сразу после рождественских каникул.
Стандарт не действует при покупке недвижимости юрлицами. Он распространяется только на сделки, заключённые гражданами по договорам долевого строительства и уступки прав требования на покупку готового или строящегося жилья.
Как отметила «МК» руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова, изменения снизят возможности для оформления ипотеки отдельными заемщиками, поскольку будут влиять не только на т.н. «схемы» от застройщиков, но и на базовые условия оформления ипотеки. Так, договор ипотеки теперь можно заключать на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости жилья. Правда, сумма может быть и выше, если имеется дополнительное обеспечение, в т.ч. поручительство, или заёмщик собирается в ближайшее время частично погасить кредит материнским капиталом , деньгами от продажи другого жилья.
С января этого года первоначальный взнос возможен только за счёт собственных денег заёмщика, в т.ч. с помощью маткапитала. В составе первоначального взноса запрещено учитывать кешбэк, который ранее покупатель получал от продавца (чаще всего застройщика) или банка за приобретение жилья. Как пояснил регулятор, если человек не может накопить на первый взнос, то риск невозврата ипотеки кратно увеличивается.
Новые правила также ограничили использование аккредитивов. Банк может зачислять ипотечные деньги на аккредитив и использовать другой формат расчёта между покупателем и продавцом. Однако срок их использования ограничен — не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заёмщик выполнили условия получения денег. Дальше средства должны зачислить на эскроу-счёт, если речь идёт о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства).
Кроме этого, банкам запретили брать вознаграждение от застройщиков за снижение ипотечной ставки, если это ведет к искусственному завышению стоимости жилья. Ранее строители новостроек нередко предлагали пониженную ставку, но это сопровождалось повышением цены на квартиру. То есть застройщик в любом случае компенсировал свои расходы.
По мнению главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, в условиях высоких процентных ставок ипотечный стандарт поможет рынку жилой недвижимости избавиться от «хитростей», на которые раньше шли банки и застройщики. Под «хитростями» следует понимать не только разнообразные программы кэшбэка от застройщика за покупку квартиры, но траншевую ипотеку, которая ранее были популярны на первичном рынке.
«После того, как начал действовать ипотечный стандарт, у застройщиков практически не осталось инструментов стимулирования продаж», — сообщил «МК» исполнительный директор Клуба инвесторов Владислав Преображенский.
Еще одно важное новшество — с 1 июля 2025 года кредитным организациям запретили снижать ставку по ипотеке за дополнительную плату. Регулятор дал банкам полгода, чтобы свернуть подобные условия. На переходный период, с 1 января до 1 июля, для подобных услуг будут предъявляться дополнительные требования: банк будет обязан рассчитать для заёмщика переплату по ипотечному договору с покупкой более низкой ставки и без неё. Кроме этого, при досрочном погашении кредита банк должен будет вернуть заёмщику неиспользованную часть такого вознаграждения.
И, наконец, согласно новому стандарту, все условия по ипотечному кредиту должны быть доведены до заёмщика понятным языком до заключения договора. Т.е банк обязан не только объяснить заемщику все условия и сведения, касающиеся кредита, но и сообщить ему обо всех рисках, ответить на его вопросы об ипотеке и о дополнительных к ней услугах (например, страховках). Кроме этого, в кредитных договорах запрещены различные «уловки» — мелкий шрифт, различные графические приёмы (другой фон, цвет, шрифт), которые делали одни условия более читабельными, чем другие и часто сбивали с толку граждан . Ознакомление с условиями должно подтверждаться собственноручной подписью заёмщика.
«В конечном итоге стандарт выступит дополнительным фактором замедления ипотечных выдач, но одновременно защитит многих людей от рисков (например, связанных с размещением средств на аккредитивах) и снизит уровень закредитованности населения», — подчеркнула Солдатенкова. Однако эффект от этой меры, по ее мнению, будет напрямую зависеть от того, насколько банкиры будут соблюдать стандарт, а также от того, будут ли они искать новые способы увеличения продаж совместно с застройщиками.
